【悉尼】悉尼各大区及买卖房热点问题详解，您到底对悉尼房产了解多少呢？转 - 珀斯BBS-珀斯论坛_珀斯租房_珀斯中文网_珀斯华人社区_信息平台_信息帮转_Perthbbs.com中文网

1, 房屋中介很多, 如何找到一家信得过的中介?要注意一些什么呢?

房屋中介多也是一个好事情，我们的选择多，对比多，机会多，但在这些好的机会下一定好把握好自己，保持清醒的头脑，维持自己的观点。中介公司的目的是要你买他的房子来赚取佣金，会想尽办法来push 来买。中介分为三种，1 当地的窗口中介 local agent，他们一般都是当地的一些二手房子，他们有最新的二手房子信息，如果你看好区，在这个区里面买二手房子就要找这样的中介。 2,讲座公司，他们一般楼盘比较少，一个或两个，他们主要销售的是自己的投资理念，把如何投资赚钱的机会告诉大家，楼盘选择比较少。3 多个开发商代理中介公司，他们代理所有大型开发商的楼盘，选择性比较广，各个区的楼盘都有，多为大型开发商，有质量保证。买全新的房子自住和投资选择代理中介，房源多，机会多.

2, 买现房与买楼花的优缺点有哪些?

买现房分为新房和二手房子，新房的优点整栋楼可以有多选择的房型，楼层也是根据自己的喜好多选择，可以选择到价格低，房型好的房子在整栋楼的比较中，以后出售会比较容易，并且降低以后赔钱的风险，同时也是赚取更多的利润,而且对于一些白领来说,可以做负扣税。缺点是一般全新的房子会价格高于二手的房子，面积相对比较小些。
二手房子的优点是面积一般都是比较大的，管理费相对较低，价格相对较低，原因是他们几年前买的时候价格就是很低的。缺点是二手房子有很多人住过，不了解以前房客的情况，是否有出过什么事，这些都是未知不好的因素，有的会存在管理公司的官司问题，整栋楼的结构问题等等，所以买二手的房子一定要找专业的公司来做report，才可以放心的买

3, 买投资房, 最需要注意的事情有哪些?

买投资房分为买楼花和现房，最重要考率是选择好的区，有潜力的区，其目的是要我们的房子以后升值潜力大。楼花需要注意的是他的开发商是否可靠，由于你看不到真正的房子所以需要你很有经验的根据房子的图纸和位置判断这个房子的真实情况，存在一定风险，自己要把握好。好处是楼花的价格一般都比较有优势，价格低，可以选择到最好的房型，10%就可以买到这个房子，可以卖，也可以自己以后住和租，这样对于想要拥有房子，但目前贷款压力大或者首期不够，楼花是个好的选择。现房基本上就是自己选择好的区，多看多对比房价，选择一个性价比好的房子，做好自己贷款就好了。

4, 房租回报率是怎样计算的? 怎样的回报率才不会亏损呢?

我们会听说这个房子有5%，6%的回报率，算法是这样的例如你买的房子50万，目前这个房子的房租是550/周，租金回报是550×52周（一年的租金）/500000（买房价格）=5.72%（回报率），按照目前的利息5%，我们的租金回报5.5%以上就可以了。随时租金每年慢慢增长，在利息稳定的前提下，是可以赚钱的。

5, 留学生买房如何贷款, 通常贷款额度会是多少?

目前各大银行都可以给海外留学生做贷款，需要准备海外自己的或者父母的收入证明和资产证明就可以申请，贷款额度在60%-80%之间，银行根据留学生本身在海外的收入或者学生家长的收入，国内的房产物业，存款，股票，生意等资产证明来确定贷款额度。留学生贷款分为自住房贷款和投资房贷款,同样收入资金条件的买家，自住房的贷款额度相对低些，投资房的贷款额度会高些，因为投资房有租金的收入，所以银行会考虑增加额度。

6, 购买自住房和投资房的要考虑的因素有什么不同？

购买房子共同都要考虑的是在你的价位范围内尽可能选择一个好的区，有潜力的区，比较推荐东区，北区和水边的物业。在好的区里尽量选择好的位置，如距离火车站近，购物方便等，在确定好的朝向和房型。不同因素的考虑，购买自住房，考虑的因素是让自己生活，工作，学习都比较方便的地方，尽量靠近自己的工作单位或学校，缩短路上的时间。考虑到周边的环境及购物便利，给自己一个舒适的生活环境。更加注重朝向，房型和一些附属设施。投资房主要考虑两点，升值和租金回报。升值潜力考虑几点：1,是否有未来的项目和投资在你那个区 2,是否政府有计划投资你那个区.例如升级火车站, 购物, 等设施. 3, 周边的区是否有升值潜力等。租金回报好要选择距离city近交通方便，有火车，方便周边的学校，都会有很好的租金回报。

7, 留学生或开始工作的年轻人比较适合购买哪一种类型的房产?

留学生和刚刚毕业开始工作的年轻人一般都是第一次买房子，第一套房子对于刚刚有工作的朋友来说是一个今后购房的跳板，不需要买太贵的房子，价位在40-60万之间，这样我们不会有太大的还款压力，适合年轻人。推荐考虑 apartment，相对于house价格低很多，免去除草，除虫，清洁等家务事，做为年轻的朋友多余时间忙于工作和学习，无暇照顾很多家务事。Apartment通常位置靠近火车站，交通，购物优势。以后做为投资房也是有很好的租金保证并且容易出手

8, 很多首次置业者购房会超出预算，你对此有什么好的建议？

购房尽量在自己预算范围内，以免出现资金问题而损失我们的10%。当然大家喜欢更好更大的房子，很多时候根据自己的预算去看，看中的一般都是会超出些预算，这个时候就要算一下自己的供房能力，如果你的收入，资金都有能力支付更多的贷款利息而且不会对你的生活开销带来压力，那么你可以考虑。如果你计算下来发现对于你的生活有压力，那就建议您不要购买超出预算的房子。遇到问题可以考虑换一下区，或者在同一区选择一些低价位的二手房。

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悉尼各区的简单介绍及综合简介:

  悉尼位于澳大利亚东南海岸，这里气候宜人、环境优美、风光漪妮、景色秀丽，夏不酷暑、冬不寒冷，日照充足，雨量丰沛。

  CITY 是整个悉尼市的市中心，基本包含的是商业、娱乐、旅游、休闲等生活功能，而居住功能在这个区域的唯一体现主要集中在高层公寓和酒店式公寓，针对的居住人群以短期旅游、商务人士和留学生为主。CITY和唐人街附近是悉尼大学、悉尼科技大学、TAFE以及其他澳洲大学悉尼分校的学生的集中居住区域，UNSW的一些学生也会选择在这里居住。该区域基本和我们国内的大中城市居住一样，购物和交通非常方便，有的时候大家走路就可以去学校，同时打工机会多，工作也方便。很多的投资者考虑较高的稳定的投资回报率选择了CITY市中心的APARTMENT。目前附近的SUBURB主要有ULTIMO、PYMONT、GELBE、REDFREN、NEWTOWN等。地点极佳，离UTS、USYD、TAFE等只需走路就可到达学校。同时离CENTRAL RAILWAY STATION、CHINA TOWN、DARLING  HARBOUR、BROADWAY SHOPPING  CENTER都是非常近。该区治安还比较满意，打工、出行、购物、娱乐方便快捷。北边的PYMONT也不错靠近情人港、FISH MARKET、STAR  CITY等。但去学校可能需要座BUS，步行较远。  沿PARRAMATTA ROAD 和 CITY ROAD东南一块区域离USYD和UTS非常近，交通非常方便，步行至学校10分钟。近期在ULTIMO和BROADWAY都有一些新的楼盘，就在UTS和TAFE,悉尼大学旁边,走路去仅仅几分钟。可远眺City和Anzac大桥极佳美景以及Broadway购物中心、Central火车站、Haymarket和中国城、CBD~~面积很大,2房130-170平方,有复式的上下层, 升值和出租回报率都很不错的，值得考虑。两房全新apartment在60万左右，租金800+/w。

  悉尼的东区其实分两部分，一部分是靠海的，比如Bondi, Double bay, Rose Bay,这些都是毋庸置疑的富人区，凡是靠水靠海的house，区别就是多少个million了。对于平民百姓来说都是有些遥远的。更多人想融入那些个区，就租房在那里。东区本来就相对于其他地区来说面积较小，加上靠海，人们愿意居住在那里，所以房价是最高的。其余那部分也是东区。比如靠近跑马场，UNSW的Kensington,  Randwick 和 Kingsford. 这些区都是不错的，Kingsford交通生活都比较便利，购物超市饭店酒吧比比皆是，著名的UNSW大学就坐落在这里。由于地理位置近city而且近期政府会开发Green Square Town Centre, 所以周边的Moore Park, Rosebery, Moscot等区会有很高升值潜力.加之这里位置得天独厚，距city仅3公里，去Bondi Junction、东区海滩也咫尺之遥，区内有centennial park、高尔夫球场、澳人体育场等地标性的设施，因此这里的公寓租金相当高，近新的两房apartment每周租金至少550以上，一间主人套房也可分租到300+/w。如果置业就比较推荐rosebery以及moore  park，因为比起周边仅数百米远的zetland以及randwick,这两个新区的价格相对便宜很多，全新两房大概55万就可以买到很不错的。

悉尼的南区，比如：Hurstville、Kogarah、Rockdale。其中Hurstville是悉尼南部最大的华人社区，其中港澳及大陆南方人居多。这里集中居住的留学生来自USYD、UTS、TAFE、WOLLONGONG等学校。该区位于悉尼CITY通往南部WOLLONGONG的轨道交通主线，生活设施齐全，治安环境比较好。南区Oatley以南华人比例急剧下跌，因为靠海，房价贵，属于南部的第二贵区，一般的house都要在80万以上的价格。另外Kogragh，学校好，又有tafe,还有很大的公立医院。相对又比较安静。


  悉尼的西北区，比如Carlingford， Castle Hill. 由于Carlingford有全悉尼第一的high
  school，以教育为重的华人自然不会错过，该区华人比例很高。房价适合第一次买房的人群，但交通不是很方便。Castle hill环境优美，现在华人的比例较小。该区有很大的购物中心，房价也不贵。同样的，交通相对不是很便利，有公交车直接开到CBD的Wynyard火车站附近，单程大约45-60分钟，取决于路面交通状况。Eastwood基本上被亚洲人占领了。一边是韩国人，一边是中国人。物价很便宜，品种也丰富。 Epping已经开通至Chatswood的火车线，交通极为方便，升值潜力大，是个不错的区。

  悉尼的西区（不包括内西区）一般是中东人，印度人，巴基斯坦人等聚集的地方。当然，西区的房价便宜，生活费也很便宜，比如Auburn有方便的交通又有shopping centre，所以成为部分华人喜欢购买投资房的一个区，而且对于财务状况不是很理想的人们算是一个比较好的入市起点。

  悉尼的内西区（比如Strathfield, Burwood，Ashfield），由于交通方便，近年来的涨幅不错。内西区比较拥挤，人口密度相对比较高。即便是house,6-700平方米已经算大地了。因为其交通便利，许多中国人，韩国人纷纷入住，华人超市，亚洲食品比比皆是。由于交通生活的便利，居住在这些区的学生可能是来自USYD、UTS、TAFE、WSU、MQ的各校学生。USYD和UTS的学生一般集中在Ashfield、Burwood、Strathfield及临近的SUBURBS。Strathfield作为交通枢纽及多种族融合的典范社区一直受到追捧，比起临近的Burwood从价格上非常有吸引力，全新一房32万，租金380/w;两房43万，租金500+/w。最近很多首次置业者和投资客都选择了这里。Rhodes和Homebush  Bay是近几年发展起来的炙手可热的地区，区内独有的水景以及飞速发展的购物，休闲娱乐设施彰显了高贵典雅的生活气息，55-60万便可以买到两房的水边公寓，也是物有所值了。

北悉尼一直是我们俗称的富人区，当然这并非官方的统计和调查，大家的依据可能主要来源于那里的居住环境和消费层次。由于北悉尼依托美丽的悉尼港海湾沿岸，多数有钱人对此情有独钟。清爽的街道、诱人的海景、较好的治安都是这一地区高质量的生活标准。悉尼的北区（Northshore），Lower Northshore的房价是挺贵了。普通的2房的unit/appartment就要60多万，例如：Chatswood地理位置很好，通过悉尼港大桥（HARBOUR BRIDGE）和悉尼港海底隧道（HARBOUR TUNNEL）与CITY及其他区域紧密连接，同时配有轨道线路,这里最新推出的期房户型很大，两房要60万+。Upper Northshore 一直到hornsby前面都是很好的。Hornsby居住是很不错的，设施都很完备，也有很大的购物中心，交通也方便，还有全纽省Top 5 的 high school,是传统意义上得不错的区。Northshore line沿线有许多好的学校，是为什么北区的房价较贵的原因之一。当然，环境人文是另外的重要因素。加上North Sydney也在北线，许多工作机会（特别是IT），导致许多人想在北区居住。RYDE附近新建许多办公楼，以后会有许多工作机会放出来。在Lindfield,Killara,Gordon, Turramurra,Wahroonga放眼望去坐落着不少豪宅，最近这些区近名校也推出一些新的楼盘，像st ives这种house均价都在百万之上的区，50万的公寓价格确实很有吸引力。整个北区的感觉是绿化好，安静整洁。