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标题: ▲▼▲▼市中心全新现房公寓,以房养学最佳选择▲▼▲▼ [打印本页]

作者: jimmy.zhou    时间: 2013-8-29 15:04
标题: ▲▼▲▼市中心全新现房公寓,以房养学最佳选择▲▼▲▼
本帖最后由 jimmy.zhou 于 2013-10-15 14:36 编辑

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          这栋新建好的高隐私保安公寓,楼高28层,1-5楼是大厦停车库,6-28楼每一层仅有6户,大厦6:00am-10:00pm 都有管理人员工作,每户拥有可视保安对讲系统,单独可控式中央空调和电风扇。每间都有窗户,采光透气良好,阳台也必不可少。公寓拥有高级健身房,桑拿蒸汽房,游泳池和烧烤休闲区,全体住户都可免费享用所有完善的公共设施。

           


          在过去的四年多里,世界经济不景气,整个股市地产行业低迷,楼价处于下调整理阶段,,尽管各种经济数据不尽理想,但美国股市率先创下四年来新高,地产也获得阶段性筑底成功,逐渐由底部反转,进入上行趋势。地产的买卖就像天枰,在不平衡中不断的找到平衡点,现阶段是买家考虑抢先进场的时机。但不管在哪一阶段,市中心的地产最保值,租金回报也最好(我们可以包租,一房一卫每周可达近500澳币,自选1-5年期限,收人相当可观,胜过打一份fulltime的工作),这在全世界任何一个国家和地区都是公认的,有目共睹的事实
        喜欢市中心热闹喧哗的人们可以近距离感受 Queen st 步行街餐馆、酒吧、夜总会、Treasury赌场、顶级购物中心、各大超市,电影院、剧院、南岸公园、昆士兰博物馆以及宏伟的现代艺术画廊的美妙与激情!想闹中取静,走路3分钟即可漫步在迷人的皇家植物园。Midtown与各高等院校(QUT大学,Griffith大学)以及中央火车站和中心巴士总站仅举步之遥,想去哪儿都非常方便。

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作者: zhaoren    时间: 2013-9-20 16:56
没有工作,也可以办理银行贷款吗?
作者: jimmy.zhou    时间: 2013-9-23 10:32
具体贷款方面的情况要问我们的贷款专业人员。
作者: dangerousdon    时间: 2013-10-11 13:50
Body corp 多少?
water + conucil rate 每年多少?
包租收多少管理费?
可以大概算一下回报率吗?
两房,57万起,贷80%。银行利率最低 4.76% 目前。
每年利息 至少要 22,000
作者: jimmy.zhou    时间: 2013-10-15 14:25
dangerousdon 发表于 2013-10-11 13:50
Body corp 多少?
water + conucil rate 每年多少?
包租收多少管理费?

Body corp 多少?    一年才2100+sinking fund+Insurance+Resident manager等杂费,总共3000-3400一年
water + conucil rate 每年多少?        每年1500左右
包租收多少管理费?          免收管理费
可以大概算一下回报率吗? 签约保证净回报率是 6%,相当于基本回报率约 7% (按1房的计算)



作者: dangerousdon    时间: 2013-10-24 17:03
以两房57万算,如果贷款80%,按照现在利率,第一年大概要22,800利息
Water Rate 大概 600 每年
sewerage rate 也是业主必须交的,大概800-900每年
council rate 1300-1400左右
Body corp +sinking fund+Insurance+Resident manager等杂费 = 3400
以上是支出费用,总计 29,100
29,100/52周
如果在不还本金得情况下 房租要高于560。

如果按照4%银行存款利率,首付20% 114,000放银行的回报大概是4,560 每年
4,560/52周 = 87
560+87 = 647 算资金的成本。
租金要高于647每周才算有回报。
如果算上房产折旧和东西损坏维修费用,6%-7%有相当难度。



作者: jimmy.zhou    时间: 2013-10-29 12:25
dangerousdon 发表于 2013-10-24 17:03
以两房57万算,如果贷款80%,按照现在利率,第一年大概要22,800利息
Water Rate 大概 600 每年
sewerage ...

dangerousdon您好,非常赞赏您的经验和才识,也赞同您精细的利息计算观点。只是在买房还是租房,交贷款利息还是赚银行利息是两个非常重要的关卡和抉择,但凡用15年来看,那些买房人资产的上升,是不买房的人追都追不上的。租金回报当然不够理想,但好像在当今市场上这是最好的啦。记住,是免水,电。网路费,还免8%weekly rental 的代理费,相当每星期已经多收了近100澳币。也就是每周有近700-720澳币的租金收入
作者: jimmy.zhou    时间: 2013-10-29 12:33
jimmy.zhou 发表于 2013-10-29 12:25
dangerousdon您好,非常赞赏您的经验和才识,也赞同您精细的利息计算观点。只是在买房还是租房,交贷款利 ...

关于东西和楼房折旧,正是很多投资投资者选投我们楼盘的原因之一,这些都可以扣税。再说,家具我们是免费赠送。当然在出租期内,坏了我们会把它更换新的,要不怎么出租?就算你购房时不选要家具,空房交给我们,我们也一样免费摆满全套家具帮您出租,而且有没有租到人住,我们都一样保证给租金。这就叫真正的租金保证合同。
作者: dangerousdon    时间: 2013-11-7 14:16
本帖最后由 dangerousdon 于 2013-11-7 14:26 编辑

还有几个问题:
租金保证合同大概维持多长时间?
租金保证的租金是如何定义的,保证租金是给一个标准值还是按照全额租金?
假如房子可以租800,那么空置一年,业主还是可以收到 800*52 回报吗?
租金如何定义呢?
另外,
免水,电。网路费,还免8%weekly rental 的代理费 这个是永久免还是有一定年限?

买房资产上升这个问题很难去统计,不带土地的房产和带土地的房产也不一样,单从投资角度去看这个问题,因为资金也是有时间价值和机会成本的。所以,只看回报率,如果60万本钱同样投资房产或者其他,看看回报率个人认为是比较客观的。






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