房產時鐘：現在幾點了?

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今年澳洲房地產市場依舊表現火熱，地產投資仍是多數人的關注話題，其中各州經濟發展與條件略有不同，相對反映在房地產市場的周期位置變化也不盡相同。如何在眾多的投資機會中，找尋高潛力與最具增長性的投資項目？首先需了解澳洲各城市在房產時鐘上所處的位置，以及其中所代表的意涵、對於買方與賣方的影響，經由對市場現況的理解與未來的發展，進而擬定最適合自己的投資方案與全盤規劃，並最大化投資收益。

澳洲最大獨立房地產估價公司Herron Todd White，發布的９月份房屋與公寓的房產時鐘，下圖包含各大城市、區域中心以及資源熱點城市的時鐘周期分布。

2015年9月房屋房產時鐘，布里斯本、黃金海岸在圖上９點鐘位置：

2015年9月公寓房產時鐘，布里斯本、黃金海岸在圖上９點鐘位置：

房地產週期主要分為6個階段，分別是：底部(6點)、開始上升(8點)、接近繁榮(10點)、繁榮(12點)、開始下滑(2點),接近底部(4點)

6點鐘- 底部

這是很好的買入時機，是一個難得的“機會市場”，較少的市場成交，但投資者有很好的議價空間，很容易在此時買入或爭取到，來自帶有恐慌情緒的賣方所提供的折扣。

8點鐘-開始上升

此時是最佳時機買入，尤其是對於大多數的投資新手而言。州際投資者開始投資於該地區，也使得價格上漲。拍賣清盤率超過50%、當地的投資者開始回到市場上。

10點鐘- 接近繁榮

價格將快速上升，每個人都興奮和談論這個區域，市場需求高，是一個很好的售出市場。

12點鐘- 繁榮

是一個很好的賣方市場，繁榮跡象明顯，許多來自媒體的報導並增長迅速猛烈。

2點- 開始下滑

市場開始冷卻，價格開始下降，投資者在此時離開市場。

4點- 接近底部

此時很容易被認為是一個下跌的市場，人們認為市場已經“見底”，若此時買進，將會遭遇進一步的下跌。普遍放緩接近底部，市場充滿恐懼和絕望氣氛。

理解房產周期能更加清楚整體的房地產循環，是很好的投資應用工具，它能幫助了解市場變化與訊息所代表的意義，投資者在越接近底部時與上升期進入市場，投資回報相對越大，也能減少持有物業所需成本，進而享受長期持有物業所帶來的資產增長回報。

投資是一門藝術，房產時鐘顯現出不同城市的時機，不同的位置所承受的風險與回報皆不盡相同，如何減少投資風險並獲取最大利潤。市場最終是由供給與需求決定，如能同時了解投資區域的未來人口增長、政府投入的基礎建設與市政規劃，以及就業機會前景，加以全盤的考量，在最佳時機進場，享受最大利潤，惟有把握機遇，才能享受最豐盛果實，進而創造投資利益最大化並增大資產規模。

作者介紹

Frida Wang

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